济南市发展社区服务的若干规定

上一篇: 海南省行政区域边界争议处理办法
下一篇: 交通部关于印发《交通部港口煤尘防治试行规定》的通知

江苏省苏州市人民政府


苏州市居住房屋出租管理办法

苏州市人民政府令

第 104 号



　　《苏州市居住房屋出租管理办法》已经2008年2月26日市政府第2次常务会议讨论通过，现予发布。


市长　阎立


二○○八年三月三日

苏州市居住房屋出租管理办法

　　第一条　为加强居住房屋出租管理，保障居住房屋出租市场的健康发展，维护社会治安，确保居住安全，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的居住房屋出租及其管理活动。

　　第三条　本办法所称居住房屋出租，是指房产权利人将其居住房屋出租给承租人居住，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第四条　市、县级市、区综合治理部门负责指导各地推进社会治安防控体系建设，全面落实社会治安综合治理各项措施。组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作，定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题，及时提出解决措施。对各部门开展出租房屋管理工作情况进行考核。

　　第五条　市、县级市、区人民政府有关行政主管部门应当按照下列规定，做好居住房屋出租管理工作：

　　（一）公安部门负责出租居住房屋的消防、承租人的户籍、群体性租赁以及治安管理；

　　（二）房产行政主管部门负责房屋租赁登记备案工作，管理房屋租赁中介机构，规范房屋租赁中介机构行为，保护租赁当事人的合法权益；

　　（三）工商行政管理部门负责无照经营的监督管理；

　　（四）税务行政主管部门负责居住房屋出租的税务征收管理；

　　（五）人口与计划生育主管部门负责承租人的计划生育管理；

　　（六）城市管理行政执法部门负责居住房屋周边市容环境卫生的监督管理；

　　（七）规划、国土主管部门负责改变规划用途、土地用途的监督管理；

　　（八）其他部门按照各自的职责负责出租房屋的安全监督管理。

　　第六条　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构接受市、县级市或区房产、公安、税务、计划生育等行政主管部门的委托，负责辖区内居住房屋出租合同备案、暂住登记、税费代征、计划生育管理，负责居住房屋出租信息统计以及居住房屋出租行为的日常检查等。

　　第七条　出租房屋禁止下列行为：

　　（一）未经利害关系人同意，将居住房屋用于生产、经营；

　　（二）将车库用于居住、生产、经营；

　　（三）将不具备居住条件的非居住房屋出租他人居住；

　　（四）将违法建设的建筑物出租；

　　（五）其他法律、法规禁止出租的房屋。

　　第八条　出租商住楼的商用部分用于餐饮、娱乐等经营活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并经环保等部门审核，根据法律、法规和规章的规定办理相关手续。

　　第九条　出租人应当履行下列义务：

　　（一）不得向未成年人和无身份证明的人出租房屋；

　　（二）用于出租的居住房屋应当具备基本的生活设施，符合安全要求，其中人均承租建筑面积不得低于12平方米；

　　（三）与公安部门签订治安责任保证书，督促非本地户籍的承租人办理外来人员暂住登记；

　　（四）对出租的房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；

　　（五）督促非本地户籍的承租人交验流动人口婚育证明，发现承租人怀孕、生育的，应当向房屋所在地人口与计划生育部门报告,查实属违法怀孕、生育的，由人口和计划生育部门对报告人予以奖励；

　　（六）发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安部门报告；

　　（七）依法缴纳房屋租赁相应税费。

　　出租人因故不能实施日常管理的，应当指定代理人履行管理职责，并书面报告居住房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

　　第十条　承租人应当遵守下列规定：

　　（一）非本地户籍的应当办理外来人员暂住登记；

　　（二） 年满18～49周岁的非本地户籍人员应当办理或者交验流动人口婚育证明，并接受人口和计划生育主管部门的管理和服务；

　　（三）转租承租的房屋或者增加经常居住人员的，应当经出租人同意，并办理相应手续；

　　（四）应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，发现承租房屋存在安全隐患，应当及时告知出租人予以消除；

　　（五）承租的住宅不得储存易燃、易爆、有毒等危险物品；

　　（六）接受有关主管部门依法进行的检查；

　　（七）不得妨碍相邻业主的日常生活，损害居住区环境。

　　第十一条　居住房屋出租实行房屋租赁合同登记备案制度。

　　第十二条　居住房屋租赁双方当事人应当自签订、变更、终止租赁合同之日起10日内，到居住房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列文件：

　　（一）居住房屋租赁合同；

　　（二）房屋所有权证书或者房屋合法权属证明；

　　（三）当事人的合法证件；

　　（四）出租共有居住房屋的，提交其他共有人同意出租的证明；出租已抵押的居住房屋的，提交抵押权人同意出租的证明；

　　（五）转租居住房屋的，提交房屋所有权人同意转租的证明；

　　（六）依照法律、法规规定的其他有关材料。

　　第十三条　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当自接到居住房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，出具《房屋租赁登记备案证明》。

　　禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记备案证明》。

　　第十四条　出租人应当按照经登记备案的房屋租赁合同约定的租金标准，到租赁房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构缴纳房屋租赁税费。如约定租金明显低于市场价的，以房屋租赁指导价标准缴纳房屋租赁税费。

　　第十五条　租赁当事人在办理房屋租赁合同登记备案时，可以一并申请办理本办法第六条规定的有关事项。

　　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当将上述事项的法律依据、办理条件、程序、期限、收费标准以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。

　　第十六条　居住房屋出租管理相关行政主管部门应当按照各自职责，相互配合，对出租的居住房屋以及租赁双方当事人进行综合管理，并加强对居住房屋出租管理的指导和监督。

　　相关行政主管部门应当将本部门掌握的相关信息及时告知房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

　　镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当将掌握的租赁信息以出租房屋为单位建立管理档案，记录出租房屋、租赁当事人具体情况，并定期将相关信息反馈相应行政主管部门。

　　相关主管部门对违法犯罪行为，应当依法及时进行处理。

　　第十七条　房地产中介服务机构不得居间代理不符合出租条件的居住房屋，并应告知租赁双方当事人到镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构办理租赁合同备案及其他手续。

　　第十八条　物业服务公司应当配合镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构开展的房屋租赁巡查，发现本公司物业管理服务区域内有居住房屋出租情况的，应当及时报告镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

　　第十九条　出租人违反本办法第七条第（一）（二）（三）项规定，由规划、国土、房管、公安、城管等部门依照相关法律的规定处罚。

　　第二十条　有下列行为的，由公安部门给予以下行政处罚：

　　（一）出租人违反第九条第（二）项规定，用于出租的居住房屋的人均承租建筑面积低于12平方米的，责令其限期改正，逾期不改正的，每超过1人处以200元以上500元以下的罚款；

　　（二）出租人违反第九条第（六）项规定，对承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动不向公安部门报告的，处200元以上500元以下罚款，情节严重的处5日以下拘留，可并处500元以下罚款。

　　第二十一条　承租人违反本办法第十条第（二）项规定，经现居住地的人口和计划生育主管部门通知后，逾期仍不补办或者不交验计划生育证明的，由其现居住地的县级以上地方人民政府人口和计划生育主管部门给予警告，可以并处500元以下的罚款，造成违法生育的，依法征收社会抚养费。

　　第二十二条　有下列行为之一的，由房产部门给予以下行政处罚：

　　（一）出租人违反第十二条规定，没有办理房屋租赁合同登记备案的，责令其限期补办登记备案手续；

　　（二）房地产中介服务机构违反本办法第十七条、物业服务公司违反本办法第十八条规定的，予以警告，可并处500元以上5000元以下的罚款。

　　第二十三条　出租人将违法建造的房屋出租的，由规划或者城管部门按照职责拆除违法建设。

　　第二十四条　将居住房屋或者车库用于生产、经营或者仓储易燃易爆危险物品的，由安全生产监督部门或者其他负有安全生产监督职责的部门依法处罚。

　　第二十五条　房产、公安、工商、税务、城管、计划生育等部门工作人员不履行本办法规定的相应职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十六条　本办法自2008年 5 月 1日起实施。


我国台湾地区摊贩的法律地位及其行政管理

刘建昆


　　在台湾地区，摊贩一般指于公司、行号或公民营市场之营业场所外，销售货物或提供劳务者。《台湾省摊贩管理规则》将其分类为固定摊贩和流动摊贩，前者指经主管机关许可在市场外指定之一定场所设摊贩卖物品者，后者指经主管机关许可在市场外指定地区以肩挑负贩、活动摊架或各种车辆贩卖物品者。

一．摊贩在商法上的法律地位

（一）摊贩是合格的商法主体。摊贩在台湾地区尽管有种种的法律限制，但是并非从根本上否认其商主体的法律地位，因此在商法上的列入“小规模商业”的范畴。

（二）摊贩免于商业登记。台湾地区《商业登记法》第五条规定：“（得免登记之小规模商业）下列各款小规模商业，得免依本法申请登记：一、摊贩。二、家庭农、林、渔、牧业者。三、家庭手工业者。　四、民宿经营者。五、每月销售额未达营业税起征点者。”与大陆地区主要依靠商事登记方面的个体工商户登记管理法规和无照经营查处取缔法规不同，《台湾省摊贩管理规则》并非《商业登记法》的下位法规，因此，违反现行《台湾省摊贩管理规则》之摊贩，并不依商业登记法第三十七条规定处罚。

（三）摊贩免于设置账簿。《税捐稽征机关管理营利事业会计帐簿凭证办法》第6条规定：“摊贩得免设置帐簿。”

（四）摊贩有纳税的义务。《营业税特种税额查定办法》第八条：“凡经直辖市及县(市)政府核发摊贩营业许可证之摊贩，主管稽征机关均应设立税籍，查定其销售额。”一但被查到没有设籍，将处以三千元罚款。台湾地区营业税起征点分别为销售货物新台币8万元，销售劳务新台币6万元，有照摊贩或无证固定摊贩（商），其销售额达前开标准者，稽征机关将予课征营业税查定其销售额并每三个月主动寄发税单予业者缴纳。近来由于经济不景气，台湾税收部门也加大了对摊贩税收的征稽力度。

二．摊贩在行政法上的地位

　　无论是学术上称为行政客体还是行政相对人，摊贩在台湾地区行政法上客观的都属于行政管理的对象。摊贩在台湾地区的管制手段，主要以发放许可证和违法摊贩的取缔为主。具体的管制项目，则为经营场所的管制和提供。

　　摊贩经营最大的问题，既不是其商法上主体资格问题，也不是卫生或者税务问题，而是就是其经营场所实施规制的问题。从台湾地区法令中，明显可以看出这一特点。以至于台湾学者陈朝建认为摊贩管理的原则为“管地不管人之原则（即管地为主，管人为辅之原则）”。合法摊贩又分为一般性摊贩、赶集性摊贩、临时性摊贩。详言之，摊贩经营场所的管理主要是以下两个方面：

（一）营业场所之禁止。行政机关基于公物管理权或警察权，在法令授权范围内，得禁止非法的利用。这些公物包括城市道路、广场、绿地，也包括森林、名胜风景区等其他公物。台湾地区《台湾省摊贩管理规则》规定：“都市重要地区(段)、观光地区、市场周围，重要交通道路等处所及饮食摊贩，不得发给流动摊贩许可证。”《发展观光条例》第六十三条规定“于风景特定区或观光地区内有下列行为之一者，由其目的事业主管机关处新台币一万元以上五万元以下罚锾：一、擅自经营固定或流动摊贩。”再如《自然保护区设置管理办法》第九条“自然保护区内禁止下列行为：……二、经营流动摊贩。”《森林法》第五十六条之三规定：“在森林游乐区或自然保护区内……经营流动摊贩，处新台币一千元以上六万元以下罚锾。”

（二）营业场所之提供。在现代行政法，给付行政或者福利行政已成为普遍趋势，其中最为重要的是公物行政法中的公物给付行政，台湾地区法令亦然。就摊贩而言，其经营场所的提供，当然属于行政给付的范畴。值得指出的是，这些营业场所大多是有偿提供的。

1.市场。《台湾省摊贩管理规则》规定：“现有之公、民有市场摊(铺)位，应尽量容纳摊贩。”《零售市场管理条例》第九条（公有市场摊（铺）位使用优先顺序）“公有市场之摊（铺）位使用优先顺序如下：……三、取得一般性摊贩营业许可者。”营业者进入市场，承租（或使用）市场摊（铺）位之承租人（或使用人）称为“摊商”。

2.摊贩临时集中区。广义的市场包括摊贩临时集中区，但是其中的区别也是很明显的。后者主要是利用预定公物如公共设施保留地或者道路等公物，设置的临时性市场。摊贩集中区指具一定数目之摊贩，集中临时性营业之场所。摊贩集中区中又包括：主题市集，指经政府核定设置，具经营特色之摊贩集中区；观光夜市，指经政府核定设置，以夜间营业为主之摊贩集中区，具有结合地方特色及观光资源之发展条件。这种设置，体现了公物利用目的多元化的特点。放宽或者变更公物利用范围，设立摊贩集中区，将摊贩纳入法定的集中管理制度，是台湾地区各地较为普遍的做法。《台湾省摊贩管理规则》：“如市场摊贩不敷时，主管机关应会同有关机关指定摊贩临时集中区(段)及营业时间，发证管理。”

三、违法摊贩的处罚和取缔

　　以行政给付、行政许可或其他方式引导摊贩入市经营，台湾地区称为“辅导”或者“改善”，此外同时以警察强制力取缔或处罚违法摊贩。

（一）警察取缔。摊贩违法主要涉及取缔非法公物利用之公物警察权。其依据为：《台湾省摊贩管理规则》“摊贩之规划、登记、发证及管理事项由建设单位办理；违规摊贩之取缔，由警察单位办理。”《内政部警政署办事细则》第四条亦规定：行政组织执掌“六、协助整理市容及取缔违规摊贩之规划、督导事项。”《道路交通管理处罚条例》第83条第2款：“有左列情形之一不听劝阻者，处所有人新台币三百元以上六百元以下罚锾，并责令撤除：二、未经许可在道路摆设摊位者。”而实践中台湾警方取缔违法摊贩的工作难度很大。一是违法摊贩反应强烈。2009年11月11日台北市士林夜市日前出现上百名摊贩集体静坐，举牌抗议警方每隔几个小时就来取缔开单，甚至有人在一个小时内，就收到3张违规单，要求警方“给一口饭吃”，放过他们。二是罚款的到罚率很低，如台北尚不足一半。以致新闻单位分析说“罚摊贩是用行政罚则，不能加罚、不能抓人，没强制力，就算行政命令要查扣摊贩的财产，摊贩还是可以靠脱产逃过一劫。按照法令，警方不但只能扣货架，连货品都不能查扣。”

（二）摊贩集中区内违法行为处罚。按《台中市摊贩管理辅导自治条例》，合法摊贩有下列义务：“一、不得擅自扩大摊位范围、变更营业种类、时间、地点或其他许可项目。二、摊架不得固着于设摊地点，并不得作住家之用，非营业时间应将摊架及其他用具移去。三、摊贩集中区不得损坏公物或其他设备。四、不得妨碍交通、社会秩序、制造噪音及其他违规行为。五、不得贩卖法令禁止或未经许可之物品。六、摊贩证应于营业时间悬挂于明显易见之处，摊贩并应配戴识别证。七、摊架、摊棚、营业地点及周围地区应保持清洁。八、公共危险物品及可燃性高压气体应依规定设置使用。”违者，处新台币三千元以下罚锾，并限期改善；逾期仍不改善者，得按日连续处罚。

（三）其他处罚或取缔。主要是食品药品方面的管制。例如台中市规定除了由警察局负责摊贩妨害交通影响市容观瞻及安宁秩序之取缔，还规定由卫生局负责摊贩食品卫生之辅导、查验及取缔、环境保护局负责摊贩妨害环境卫生与噪音之取缔；“饮食类之摊贩经营，应符合食品卫生管理法、废弃物清理法及有关法令之规定。”再如台湾地区《成药及固有成方制剂管理办法》第十五条规定“不得将任何成药或固有成方制剂拆封或改装及沿途或设摊贩卖。”

二○○九年十一月三十日


附录：其他警察取缔摊贩法规

1.《道路交通管理处罚条例》第82条第1项第1款、第3款：

有左列情形之一者，除责令行为人即时停止并消除障碍外，处行为人或其雇主新台币一千二百元以上二千四百元以下罚锾：