株洲市征地拆迁安置房建设管理办法

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国务院


国务院关于发展房地产业若干问题的通知
国务院


房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。加快发展房地产业，对于提高土地既是资源又是资产的认识，促进土地的节约和合理利用，对政府筹集建设资金，加快城市建设和经
济发展，都具有重要作用。为了推动房地产业的健康发展，现就有关问题通知如下：
一、进一步深化土地使用制度改革。要逐步扩大城镇国有土地有偿有限期使用范围。目前，除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，继续采用划拨方式供应外，其他新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服
务业、商品房屋和涉外工程建设用地，要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。对外开放城市及地区土地使用制度改革的步子可适当加快。
城镇国有土地使用权的出让，必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。出让土地使用权一定要与建设项目相结合，不要盲目地成片出让土地使用权。出让土地使用权的审批权限不得层层下放。
集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。
二、积极推行土地使用权出让集中管理的办法。城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。城镇国有土地的出让和使用，必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地的
开发，详细规划应能为出让土地提供足够的依据。土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求，开发、利用、经营土地。
为了节约和合理利用土地资源，防止出现供求失调、竞相压价、收益流失的现象，各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性。所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。
各级人民政府要切实加强对城乡土地的统一和集中管理，严格按照国家的法律、法规和文件审批、办理建设用地手续。国务院重申：不论开发区或非开发区，凡行政划拨、有偿出让的建设用地，耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，必须依照有关法规报国务院审批。对违反国家法
律、法规和文件及本通知规定的行为，应立即予以纠正，并按有关规定补办建设用地审批手续。
三、合理确定地价，提高土地利用效益。要根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素，由政府组织的评估机构合理确定基准地价，使之与本地区的经济发展以及宏观调控的要求相适应。土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。城
镇住宅建设用地价格，随着住宅商品化的推进，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格。
四、加强开发区的审批和土地出让管理。设立经济、科技、工业等各类开发区，要进行充分论证，然后报国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。乡镇一级不设立开发区，但可以搞工业和乡镇企业集中连片开发。各地在制定开发区和招商的优惠政策时，不得超越国家有关规定的权
限。开发区经政府批准后，再进行土地开发和出让。土地出让和开发要按照合理布局、节约用地的原则，尽量利用荒地，严格控制占用耕地。
五、加强土地使用权出让合同的管理。出让方和受让方要按规定的程序签订土地使用权出让合同。土地使用权出让的合同里，必须明确规定土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金额和支付方式等。如不能按期开发、不按规定用途使用，
或土地闲置时间超过两年者，县级以上人民政府有权依法收回土地使用权。
六、加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、
抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
七、继续深化城镇居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环。要运用经济调控手段，努力保持住房市场价格的相对稳定。各地要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发工作中的一项重
要任务。认真搞好福利房、微利房和商品房的建设，加快危房的改造。加强综合开发，配套建设。通过住房制度改革，促进房地产业的发展，满足人民群众对住房的需求。
八、完善房地产开发的投资管理。房地产开发建设投资是固定资产投资的一个组成部分，必须纳入国家固定资产投资总规模（外商投资除外）。在计划管理上，要适应改革开放的新形势，不断加以改进，做到既有利于宏观调控，又有利于微观搞活。为了促进房地产业的发展，今后，凡
地方自筹资金用于房地产开发的项目，一律由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行审批。允许各专业银行发放房地产开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等要列入信贷计划、证券计划和投资计划，实行总量控制。
九、正确引导外商对房地产的投资。外商投资房地产开发经营可弥补我国投资的不足，并可引进竞争机制。要按照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等规定，引导外商结合建设项目进行房地产开发。要正确引导投资方向，使其主要投向与我国规定的鼓励类引进项目相
配套的房地产开发，以及高难度高档次的房地产开发项目。
十、建立和培育完善的房地产市场体系。在房地产交易中应充分运用竞争机制。房地产一级市场即土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产
交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房
地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等，逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。
十一、提高房地产开发企业的素质，严格资质审批。所有从事房地产开发经营的中、外资企业，都必须经过严格的资质审批。全民所有制房地产开发企业要通过贯彻国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，积极进行经营机制的转换。所有行政单位兼有房地产经营业务的，必
须实行政企分开。各级政府部门都要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，不搞地方保护主义，简化各种办事手续，积极为企业服务。
十二、加强土地有偿使用收入的征收管理。目前，土地有偿使用收入（包括土地出让和房地产增值收益）的具体征收管理办法，由财政部依法制定。为防止房地产增值收益过多流向企业和个人，要逐步开征房地产增值税，把房地产增值收益中应当归国家所有的部分，通过税收的形式收
归国有。房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起，作为专项基金，主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业。
十三、加强房地产业的法制建设。要从我国国情出发，逐步建立健全房地产法律体系。各地人民政府可按照现有的有关法规，根据本地的实际情况，先制定一些地方性法规。房地产业的干部、职工，要努力学习和掌握房地产开发经营的知识，熟悉有关法规，做到有法必依，依法办事。


十四、加强对房地产业的领导。我国房地产业的领导和管理体制，还处于探索阶段。各地人民政府可按照国务院的现行部门分工和本地具体情况，根据加强领导、统一管理、分工负责的原则，自行确定管理机构，不要求与中央的机构对口设置。要不断总结经验，积极探索，逐步形成有
效、合理的房地产业管理体制。



1992年11月4日
湖南省衡阳市人民政府


衡阳市人民政府关于印发《衡阳市集体土地征收管理办法》的通知

衡政发〔2010〕23号


各县市区人民政府，市直机关各单位：

《衡阳市集体土地征收管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二O一O年九月二十九日



衡阳市集体土地征收管理办法

第一条 为了加强集体土地征收管理，维护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 农用地转用、土地征收和各类建设需要征收、征用或使用农村集体经济组织土地，以及集体经济组织成员因本集体组织土地征收成建制转为城镇居民后，因建设需要使用其剩余土地，涉及征地管理的，按本办法执行。
国家、省另有规定的，从其规定。
第三条 征地拆迁补偿安置工作由市、县（市）南岳区人民政府统一领导，国土资源部门主管。雁峰、石鼓、蒸湘、珠晖区（以下简称市城区）实行由市政府统一领导，市国土资源局主管，城区人民政府具体实施，征地拆迁机构负责具体事务的工作机制。
发展与改革、财政、审计、物价、公安、住房和城乡建设、规划、农业、畜牧水产、林业、水利、环保、劳动和社会保障、民政、农村经营管理等部门在各自职责范围内配合做好集体土地征收管理工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处协助做好征地拆迁补偿安置及矛盾纠纷调处工作。
第四条 建设用地单位或个人需要新征建设用地，持建设项目的有关文件向当地土地行政主管部门提出用地申请。未取得农用地转用计划指标的项目，不予批准用地。
农用地转用年度计划实行指令性管理，不得突破。
第五条 建设项目用地的选址定点，必须符合土地利用总体规划和城乡规划及主体功能分区规划，符合项目用地的定额指标。
第六条 凡建设项目可行性论证前，土地行政主管部门应对建设用地项目进行预审，预审合格后，出具《建设项目用地预审报告书》。各级发展和改革部门在批复可行性研究报告时，应附具土地行政主管部门出具的《建设项目用地预审报告书》。未申请办理项目预审的，不予办理建设用地报批手续。
第七条 依法必须使用国有土地的建设项目，拟使用的土地为集体所有的，必须依法办理土地征收手续。征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批手续，将农用地转为建设用地。其中依照法律规定经国务院批准农用地转用的，或经省人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。按照本办法第八条规定由市人民政府批准农用地转用的，同时办理使用集体土地审批手续。
土地权属、类别的确定由有权机关以现状结合历史进行确认或行政裁决的结果为依据。
第八条 建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地的，按照下列规定办理农用地转用审批手续：
（一）国务院批准的建设项目、省人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，经市、省人民政府审核后依法报国务院批准；
（二）市本级土地利用总体规划确定的城市建设用地规划范围内，为实施该规划，按照土地利用年度计划将农用地转为建设用地的，经市、省人民政府审核后依法报国务院批准；
（三）土地利用总体规划确定的在乡镇建设用地规模范围内（不含县级人民政府所在地的城镇），为实施该规划，按照土地利用年度计划将农用地一次或者分批次转为建设用地的，报有批准权的人民政府批准。
前款（一）、（二）、（三）项规定以外的建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地的，由市人民政府审核后，依法报省人民政府批准。
第九条 征收土地占用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其它土地超过70公顷的，依法报国务院批准；征收其它土地依法报省人民政府审批，并报国务院备案。
第十条 农用地转用和土地征收手续，由市、县（市）、南岳区人民政府土地行政主管部门，按照土地利用总体规划、城市和城镇发展规划、年度农用地转为建设用地计划，依法定程序统一办理。
国家重点工程建设项目以及符合单独选址定点条件的建设项目，国家和省对办理农用地转用和土地征收手续、征地补偿安置标准有特别规定的，从其规定。
第十一条 征收土地占用耕地的，应先补后占实行“占补平衡”。严格控制建设用地占用基本农田。铁路、公路等线性工程及其它国家重点建设工程确需占用基本农田的，必须补划数量和质量相当的耕地列入基本农田保护区。
第十二条 在征地报批前，土地行政主管部门应当发布征地前告知书，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，告知被征地农村集体经济组织和农户。
征地前告知书还应当告知村民不得以任何理由和形式新建、扩建、改建房屋及其它设施；不得进行房屋及其它设施的买卖、出租和抵押；擅自改变建（构）筑物使用性质和现状的部分，抢挖鱼塘、抢种农作物、抢放鱼苗、抢栽树木、果苗、花卉和药材等，不予补偿和安置等事项。
征地前告知书应同时抄送公安、民政等部门，并明确告知不得办理户口迁入、村民分户、发放特种养殖证等手续。
第十三条 征收土地方案经依法批准后10日内，由被征收土地所在地的市、县（市）、南岳区人民政府发布《征收土地公告》，向被征收土地所在地的乡（镇）、村公告 征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等。
第十四条 在征收土地公告之日起45日内，市、县（市）、南岳区土地行政主管部门应当根据批准的征收土地方案，拟订征地补偿、安置方案，向被征收土地所在地的乡（镇）、村发布《征地补偿安置方案公告》，听取被征收土地的农村集体经济组织和村民的意见，并组织实施。
第十五条 征收土地应支付的征地补偿费根据《湖南省人民政府关于公布征地补偿标准的通知》（湘政发[2009]43号）执行。其中，征收专业菜地、专业鱼池补偿修正系数分别为1.25、1.15。
依法批准占用基本农田的，土地补偿按有关政策规定补偿标准执行。
第十六条 由申请用地者易地重建的水塘、水库、道路等，其原有设施和相应土地不予补偿，但重建设施所需土地按新征地的补偿标准补偿。
第十七条 被征地单位对征地补偿标准有异议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
征地工作完成后，征地单位应当将征收或者征用承包地的情况抄告同级农村经营管理部门。
第十八条 房屋、户外设施及其它拆迁和青苗补偿费按省政府批复的标准补偿。
房屋屋顶架空层和隔热层层高是指房屋正、背面墙的高度。
房前屋后零星树木是指合法住宅房前地坪边沿线和屋侧、屋后滴水线外推十米范围内的果树、树木。在30株内的按实计数，超过30株的按30株计数。其补偿费总额每户最高不超过8000元。
果园、茶园每亩按一千二百元、经济林每亩按一千元、其他林木每亩按五百元支付移栽工资或砍伐工资，不支付青苗补偿费。
每亩苗木种植密度超过一百二十株的认定为花卉苗木地，每亩按两千八百元计算移栽工资或砍伐工资，不支付青苗补偿费。
补偿后的林木，按照生态要求等需要保留的，应予保留；不需要保留的，由所有权人在规定的腾地期限内处理，逾期由征地方处理。
第十九条 征收土地的各项补偿费用应当自征地拆迁补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付，但被征地集体经济组织拒绝征地的除外。被征土地所有权人或使用权人逾期不领取费用的，征地单位可以被征土地所有权人或使用权人的名义将其补偿费用在银行专户储存。
第二十条　征地补偿费依法属于被征收土地农村集体经济组织集体所有，主要用于补助被征收土地农民发展生产、社会保障、安排富余劳动力就业以及不能就业人员的生活补贴。
地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗所有权单位或个人。
被征收土地地上建（构）筑物拆迁补偿费支付给地上建（构）筑物所有权单位或个人。
第二十一条　在土地征收过程中，各部门、乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会、村（居）民小组不得收取国家、省、市政府规定以外的其它费用。
第二十二条 被征地的农村集体经济组织应召开村民大会或村民代表大会讨论通过分配方案，及时分配属于被征地农民的有关费用，并将征地补偿费用的收支情况向本集体组织成员公布，接受本集体组织成员以及农业、民政、农村经营管理部门的监督。
禁止侵占、挪用被征地的农村集体经济组织和村民的征地补偿费用以及其他有关费用。
第二十三条 被征地后，以村民小组为单位，人均耕地少于0.2亩的，应纳入社会保险，具体按市政府相关规定执行。
第二十四条 本办法所称专业菜地，是指经县级以上人民政府农业行政主管部门批准，为供应城市居民吃菜，连续三年以上常年种植蔬菜且有相关配套设施的商品菜地。
本办法所称专业鱼池，是指经县级以上人民政府农业行政主管部门认可，有相关配套设施连续三年以上常年养殖鱼、虾等精养鱼塘水域。
第二十五条 本办法自二O一O年十月二十九日起实施。