黄山市村集体财务管理暂行办法

上一篇: 齐齐哈尔市土地管理条例
下一篇: 转发省经委等七部门《关于棉花收购工作中违法违纪行为查处细则》的通知

福建省厦门市物价局


厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局


第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。



1998年2月1日
最高人民法院经济审判庭


最高人民法院经济审判庭关于四川省合江县支行诉四川省合江县榕山镇个体运输户张文仲借款合同纠纷一案的电话答复
1988年4月16日，最高法院经济审判庭

四川省高级人民法院：
你院川法经（1988）25号请示报告收悉。经研究答复如下：
一、四川省合江县食品公司榕山经营站（简称“经营站”）是合江县食品公司（简称“食品公司”）下属的非独立核算单位，不能独立承担民事责任，不具有担保人资格，它以自己的名义对外签订的担保合同，应为无效。
二、食品公司与经营站的关系，并非上级主管机关与下属企业之间的行政隶属关系，经营站是食品公司的组成部分，是其派出机构。经营站实施民事活动所产生的法律后果，应由食品公司承担。根据经济合同法第十六条第一款规定，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因此，同意你院第二种意见，即由合江县食品公司对担保合同无效的后果承担主要责任；中国农业银行四川省合江县支行在签订借款合同中，未认真审查担保人的主体资格，盲目贷款，故也应承担一定责任。
此复

附：四川省高级人民法院关于四川省合江县支行诉四川省合江县榕山镇个体运输户张文仲借款合同纠纷一案的请示报告 川法经〔1988〕25号
最高人民法院：
我们在讨论中国农业银行四川省合江县支行诉四川省合江县榕山镇个体运输户张文仲借款合同纠纷一案时，对四川省合江县食品公司榕山经营站因不具有担保资格（该经营站系食品公司下属的非独立核算单位）致使担保无效的结果，是否应由其直接上级食品公司负连带责任的问题，有两种不同意见。为正确处理该案，并为目前较普遍存在的类似案件提供处理依据，特向你院请示。
一、案情：
合江县农民张文仲于1984年11月向中国农业银行合江县支行申请贷款购买汽车，从事个体运输业务。张文仲在正式申请贷款时，找到合江县食品公司榕山经营站要求为其担保，榕山经营站鉴于生猪运输紧张，以张文仲买车后优先为经营站运猪作条件，同意担保，并在张文仲的贷款申请书上加盖了该站公章。同年11月25日，张文仲与中国农业银行合江县支行签订了借款合同，合同约定：张文仲向农行合江县支行借款4万元，于1987年3月20日前分三次还清；如到期不能归还，由担保单位负责偿还；逾期未还的借款，加收20％罚息。
张文仲借款后，购得柴油载重汽车一辆，开始了个体运输业务，并按照与榕山经营站的约定，优先为其运送生猪。1985年6月，张文仲在为经营站运送生猪时不慎翻车，摔死了经营站的生猪押运员。合江县食品公司在处理该次事故时，得知榕山经营站擅自为张文仲担保，即批评了该站领导。但认为经营站担保无效，从担保成立时起即无法律约束力，便未向农业银行合江县支行及张文仲等作经营站无资格担保和该担保应为无效的意思表示。
1987年3月20日，张文仲未能依借款合同的约定还清贷款。中国农业银行合江县支行即向合江县人民法院提起诉讼，请求判令被告人张文仲归还所欠贷款本息共3．8万多元，并由合江县食品公司承担连带清偿责任。
二、处理意见：
合江县人民法院受理后，对合江县食品公司应否对其不是独立核算的分支机构（即榕山经营站）的担保行为负责，存在不同意见，即通过泸州市中级人民法院向我院请示。我们在研究此案时，对榕山经营站没有为他人债务担保的主体资格，其担保行为应属无效的认识基本一致。但在该无效行为的后果应由谁承担的问题上有以下两种意见：
第一种意见认为：担保合同无效，担保人及其主管部门不承担经济责任。其理由为：
（一）榕山经营站不是独立核算的法人单位，不具有担保的主体资格，故不能对其担保行为的后果承担责任。榕山经营站为张文仲借款担保的行为，是在未经其主管单位（即食品公司）授权的情况下擅自所为；事前既未向食品公司请示，征得同意；事后也未向食品公司汇报，得到追认。食品公司并不知道榕山经营站擅自为他人借款担保的行为，根据无过错即无责任的原则，食品公司不应对榕山经营站的无效行为承担责任。
（二）该行为发生在1984年，此时民法通则、《借款合同条例》等法律、法规尚未实施，担保人的主体资格、权利义务、法律责任等均不甚明确。榕山经营站在此种情况下盲目担保，虽有责任，但因其本身无主体资格，对其无效行为造成的损失也无偿付能力。故不承担偿还贷款的经济责任。
（三）农业银行合江县支行是借款合同的贷款方，未严格审查担保人的主体资格、担保能力而盲目贷款，应承担贷款不能收回的全部责任。
第二种意见认为：担保无效的后果，主要应由榕山经营站的上级主管部门合江县食品公司承担。其理由为：
（一）根据经济合同法第十六条第一款的规定，参照民法通则第六十一条第一款的内容，无效行为的行为人应对其无效行为的后果承担责任。由于榕山经营站本身不是独立核算的法人，不能独立承担民事责任，故应由该站的上级主管部门合江县食品公司承担责任。农行合江县支行对担保人有无担保的主体资格审查不严，盲目贷款，也应承担一定责任。
（二）榕山经营站是合江县食品公司的派出机构，该站代表食品公司在榕山镇进行经营活动。因此，榕山经营站的行为就是食品公司的行为；换言之，除了食品公司的行为，经营站没有自己的行为。榕山经营站与合江县食品公司的这种关系，决定了食品公司应对经营站的行为承担法律后果——既应承担有效民事行为的法律后果，也应承担无效民事行为的法律后果。
我们倾向于第一种意见。当否？请予批复。
1988年3月4日